По итогам 2025 года объём досрочных погашений ипотеки в Татарстане составил более 41 млрд рублей — на 17% меньше, чем годом ранее. Эксперты объясняют снижение «битвой ставок»: старые кредиты с низкими процентами сейчас невыгодно закрывать досрочно — лучше держать деньги на депозитах. При этом банки отмечают рост рефинансирования новых ипотек, хотя рынок по-прежнему слаб: ипотека под 20% практически не востребована, специалисты называют это «мертвой ставкой».

В Татарстане по итогам 2025 года объём досрочного погашения по ипотеке составил 41,4 млрд рублей. За год сумма снизилась на 17,4%. В 2024 году этот объём был 50,2 млрд рублей, сообщило коллекторское агентство «Долговой консультант», проанализировав информацию ЦБ РФ.

В целом по России сумма досрочного погашения задолженности сократилась с 1,48 трлн до 1,22 трлн рублей (-17,1%). В Приволжском федеральном округе (ПФО) снижение составило 17,7% — с 276,7 млрд до 227,8 млрд рублей.

В ПФО Татарстан занимает девятое место по сокращению досрочных ипотечных выплат. Лидером по спаду стала Оренбургская область — там объём преждевременного погашения рухнул на 23,6%, с 17,5 млрд до 13,3 млрд рублей. Наименьшее падение зафиксировано в Удмуртии — всего 7,3%, с 14,7 млрд до 13,6 млрд рублей. В соседнем Башкортостане снижение на 18,2%, с 44,4 млрд до 36,3 млрд рублей.

— Снижение темпов досрочного погашения на 17% говорит о том, что у заемщиков снизился объём свободных денег. И если раньше они свои сбережения могли направлять на досрочное закрытие кредитов, то сейчас таких заемщиков стало меньше. Но есть и другая, более очевидная причина: растёт уровень финансовой грамотности. Ставки по ипотеке, выданной до 2023 года, ниже, чем текущие ставки по депозитам. Часть заемщиков аккумулирует на депозитах средства, которые раньше могли быть направлены на частичное досрочное погашение ипотеки, — сказал генеральный директор «Долгового консультанта» Денис Аксёнов.

Отметим, что в четвертом квартале 2025 года татарстанцы досрочно погасили ипотеку на общую сумму 12,8 млрд рублей, что на 4,9% превышает показатель аналогичного периода 2024 года (12,2 млрд рублей). При этом объём досрочных выплат по кредитам, оформленным в том же квартале, вырос более существенно — на 30%, с 992 млн до 1,29 млрд рублей. Такие данные приводит Центробанк РФ.

«Массовым трендом рефинансирование станет только при снижении ключевой ставки до уровня 10-12%»

В свою очередь банк ВТБ фиксирует рост рефинансирования ипотеки на фоне снижения ключевой ставки. Количество таких сделок в четвертом квартале 2025 года выросло в четыре раза по сравнению с третьим, в 2026 году тренд продолжился.

Рефинансирование — это замена уже имеющегося у клиента кредита новым на более выгодных для него условиях. Обязательным условием является погашение действующих кредитов за счёт средств нового кредита.

Так, «на фоне снижения ключевой ставки в 2025 году средние ставки по ипотеке на вторичном рынке жилья снизились более чем на 8 процентных подпункта до 20,8% годовых». При этом из-за эффекта низкой базы доля заемщиков, которые проводят рефинансирование, в общем числе сделок остается минимальной — на уровне 1%.

По оценке ВТБ, спрос на рефинансирование в этом году будет расти существеннее. Основными драйверами станут снижение ставок по рыночной ипотеке и повышение её доступности в целом.

— Однако массовым трендом рефинансирование станет только при снижении ключевой ставки до уровня 10-12%, — говорится в сообщении банка.

«Сейчас очень плохое состояние рынка ипотеки, потому что 20% — это мёртвая ставка»

— Люди начинают досрочно погашать ипотеку через 3-4 года после её взятия, а 3-4 года назад ипотека была со ставкой 8-9%. И зачем сейчас досрочно гасить, когда ипотека под 20%? Тогда смысл гасить досрочно? Ты взял ипотеку, закрыл досрочно и взял новую ипотеку. А сейчас новую то не возьмёшь. Семейную ипотеку сейчас вообще ужесточили, поэтому я вам, более того, скажу, в 2026 году этот процент объёма ещё больше упадет, — рассказал KazanFirst руководитель агентства недвижимости «Ваш надёжный риелтор и НЛБ» Андрей Савельев.

По его оценке, в среднем в течение 5-7 лет люди закрывают ипотеку раньше срока. Он отметил, что банки сейчас не предлагают рефинансирование. А если такое и есть, то это единичные случаи.

Со слов Савельева, «рефинансирование — это когда человек берет новый кредит на закрытие старого, а смысл сейчас брать под 20%, когда у него старый под 8?».

— Сейчас очень плохое состояние рынка ипотеки, потому что ставка 20% — это мертвая ставка. На вторичном рынке у нас вообще нет никаких льгот. На первичном рынке, у нас осталась фактически только семейная ипотека, но она сейчас настолько ужесточилась, что стало ещё хуже, поэтому количество ипотечных сделок за ближайшие полгода ещё больше сократится. Уже сейчас в феврале существенно меньшее количество выданных ипотек, чем в январе, — заключил эксперт.

«Выросло количество обращений клиентов по вторичному рынку»

Ипотечный брокер Алина Баюрова заявила, что если у заемщика ставка по ипотеке составляет 10-12%, то они не видят смысла в досрочном погашении. Она отметила, что большая часть объёма заявок, которые брались в 2023-2025 годах были льготные ипотеки, у них также низкие ставки, что становится невыгодным совершать погашение раньше срока.

— Клиенты стараются полностью погашать ипотеку, когда есть какая-то другая встречная покупка либо погашение связано с продажей ипотечных объектов, то есть за счёт этого у нас идёт погашение ипотеки, либо же, у кого есть ресурсы, они стараются их сейчас откладывать. В текущих рыночных условиях более рациональным представляется не направлять средства на ипотеку, а сохранить накопления или разместить их на депозитах, — рассказала KazanFirst Баюрова.

С её слов, жители досрочно выплачивают ипотеку в течение 10-12 лет. При этом в 2020-2021 годах, когда ставки были низкими, то люди укладывались в 5-6 лет. Эксперт добавила, что «на данный момент доля рефинансирования пока небольшая».

— Опять же это, наверное, больше связано с тем, что люди рисковали и брали кредиты под большие проценты, а сейчас переходят в рефинансирование. Некоторые банки временно прикрывали программу рефинансирования ипотеки, потому что она просто была неактуальной. И сейчас потихонечку рынок, конечно, просыпается, — сообщила ипотечный брокер.

Среди трудностей при рефинансировании она выделила ограниченное количество предложений от банков, «у некоторых не бывает разницы в платеже, достаточной для того, чтобы перекрыть те затраты, которые требуются при рефинансировании ипотеки». Кроме того, во время оформления заявки необходимо снова подтверждать доход, и «зачастую это останавливает клиентов».

По её прогнозу, к концу первого полугодия доля рефинансирования будет заметно прирастать.

— Рынок ипотеки на данный момент находится на таком перепутье, потому что выросло количество обращений клиентов по вторичному рынку, за счёт того, что ставки у нас уже снижаются, и это становится заметно. Люди охотнее приобретают с потенциалом на то, что есть какая-то устойчивая динамика снижения процентной ключевой ставки. Сейчас берут кредиты под повышенный процент, думая, что в горизонте года они смогут перейти на более лояльные платежи. Что касается льготной ипотеки, из-за изменений семейной программы с 1 февраля, доля клиентов снизилась, и банки тоже сейчас это ощущают, — резюмировала Баюрова.

«Если квартира стала стоить меньше, банк может не одобрить нужную сумму для закрытия старого кредита»

Падение на 17,4% — это не значит, что у людей резко закончились деньги. Основная причина — «битва ставок», сказала KazanFirst руководитель ипотечного отдела «Флэт» Екатерина Булатова.

Так, сейчас в марте 2026 года ставки по депозитам остаются высокими в районе 15–17%. Если у человека льготная ипотека, взятая под 6–8% или даже 10–12%, то смысла в досрочном погашении нет.

По её словам, «люди предпочитают иметь «подушку безопасности» в виде наличности на фоне высокой ключевой ставки и общей неопределенности, чем замораживать капитал в кирпичах».

Также большая часть денег уходит на текущие нужды, а не на досрочку.

— Люди стараются закрыть долг быстрее за счёт маткапитала, налоговых вычетов или продажи старого жилья. Однако в 2025 году этот темп замедлился. Если раньше досрочное погашение составляло около 7,7% от общего портфеля долгов, то сейчас этот показатель упал до 6%, — рассказала эксперт.

Кроме того, «кто брал ипотеку на пике ставок в конце 2024 — начале 2025 года под 20% и выше, сейчас активно ищут способы снизить ставку, так как ключевая ставка начала понемногу снижаться».

При этом люди сталкиваются с трудностями. Так, «с марта 2026 года банки обязаны ещё строже проверять доходы». Если у человека высокая долговая нагрузка (ПДН), в рефинансировании откажут. Более того, «если квартира стала стоить меньше, банк может не одобрить нужную сумму для закрытия старого кредита».

— За 2025 год объём проблемных долгов в стране вырос почти в два раза. Люди, которые переоценили свои силы при высоких ставках, начинают выходить на просрочку. Спрос на рыночную ипотеку (без льгот) остается низким из-за ставок в 19–21%. Продаются в основном объекты по спецпрограммам (семейная, IT) или за наличные. Несмотря на падение досрочки, республика удерживает свою долю в 3,4% в общероссийском объёме. Это говорит о том, что наш регион по-прежнему финансово активнее многих других, а рынок недвижимости здесь более устойчив, — резюмировала Булатова.